罗湖老旧小区较多，缺乏规范的物业管理是普遍现象。南方日报记者 鲁力 摄

罗湖老旧小区较多，缺乏规范的物业管理是普遍现象。南方日报记者 鲁力 摄

第一家物管公司出现在罗湖，但罗湖也有众多小区的住户至今没享受过物业管理服务。

一个小区，如果既无业委会，又没“物业管家”，很可能陷入“环境卫生难解决、居住安全欠保障、消防隐患未整治”等困境。罗湖作为深圳最早的建成区，辖区内老旧住宅小区数量众多。据统计，目前全区仍有百余个老旧小区，因规模小、配套设施不完善、物业管理投入大等原因，难有物业服务企业进驻实施专业化管理。

如何破解老旧住宅小区物管难题，让居民住得安心？这些年，罗湖区委、区政府一直在努力。近年来，罗湖陆续解决了老旧小区无摄像头、消防设施不足等问题。

“新时期面对新问题，区委、区政府希望我们拿出一个有法治思维且经得住历史和社会考验的可行方案，希望在6月推出。”罗湖区住房和建设局（以下简称“区住建局”）党组书记马晓东告诉记者，既然小而散的老旧小区无法引进物业，整体打包形成规模来做是否可行？

“我们一直在罗湖百余个老旧小区摸底调查，请了国内先进的物业管理单位实地考察，研究结果是先天不足后天单靠市场很难解决。”马晓东透露，罗湖拟通过政府与市场结合的“组合拳”方式，希望能帮助老旧小区走出无物管的困境。

●祁觊 吕冰冰

现状

老旧小区鲜有物业管理公司问津

家住罗湖区东门街道新园路39号大院的钟大爷最近很头疼，干了近12年的保安，6月将离职，招聘公告贴出去后一直没有找到合适的人选。39号大院建于上世纪90年代，一直以来大院没有正规的物业进驻，只有两个业主自己招聘的保安轮流“照看”大院。“没人的时候我就自己当保安，每天在大院值班。”今年81岁的钟大爷自打退休后就主动担起了大院“守护人”的职责，但由于年纪渐长，精力有限，钟大爷和其他业主们正为招不到保安发愁。

沿着小巷走进东门街道新园路39号大院，院内地面较整洁，在显眼处有街道办安置的消防设施。钟大爷是该院业主管理小组的负责人，1990年开始一直住在这里。该院现居业主大都是退休老人，钟大爷和其他几位热心业主自发组成了管理小组，负责向38户业主收取每月每平方米1.5元的物业费，然后给保安发2000元月薪。

“物业公司不愿进来，我们就自己请保安，其中一位保安下个月就要走了，我贴出来的招聘启事还没招到人。”钟大爷坦言，自己有空就会主动承担保安的工作，例如给大院买监控录像，负责和社区工作站对接等。“去年民生工程还给我们安装了门禁，街道办给我们安置了消防设施，但是大院还缺乏应急人员。”一面是业主不接受上涨的物业费，一面是找不到专业的物业管理人员，钟大爷夹在中间甚是为难。

像新园路39号大院这样的自营性管理尚可勉强维持小区的正常运作，而在新园路和人民北路之间还零散分布着不少规模不一的老旧住宅片区，近170户的清洁压力都压在一位保洁阿姨身上。

在新园路49号，记者走进一家租客的房子，里面空间狭小，设施简陋。女租客告诉记者，自己就在附近上班，在这间出租房里已经生活了三四年，当被问及小区要不要引进物业公司时，她直言：“不需要物管，我们租房子就是因为这里租金便宜，几百元的物业费不能接受。”

立新片区工作站的工作人员蔡先生告诉记者，工作站不定时召开业主大会，由于很多业主不在该片区居住，且现居的业主以老人为主，“他们的想法很难改变，每次讨论引进物管的问题都要拖好久，意见不统一导致两三个月都谈不下来。”

新园路49号在罗湖并非个例。区住建局物业科负责人表示，罗湖老旧小区数量多，基础设施差，片区内人口流动性大，人口结构复杂，业主大都不住在小区，留下的业主也多以老年人为主，他们缺乏购买服务的意识，且租户大都是低收入群体，不愿接受上涨的物业费，也无法代替业主成立业委会履行职责。老旧小区规模小较为分散，物业费定价偏低且收费困难，加之“大杂院”管理难度大，老旧小区的物业管理鲜有物业公司问津。

业主不愿引进物业公司，租客“家园意识”淡薄，如何改变“没人管”的状态是罗湖正在思考的问题。“近年来政府也一直在给小区安装摄像头、消防栓等基础设施，也试着让国企进驻管理，但无论是完全依赖市场还是政府大包大揽都行不通，所以计划通过‘政府+市场’的方式探索新路径。”物业科负责人说。

探索

居委会代行业委会职责，“政府+市场”请进物管公司

破解物管困局，罗湖一直在探索。首先是从法理上解决业主委员会缺位之下，以什么主体引进物管的问题。

第一步是完善社区居民委员会代行小区业主委员会职责的政策依据。罗湖已制定出台《关于充分发挥社区居民委员会在住宅区物业管理中作用的工作方案》。马晓东介绍，罗湖计划进一步落实《深圳市经济特区物业管理条例》第一百二十三条规定，对确实无法成立业主大会选举业主委员会的住宅区，通过相关程序指定社区居民委员会代行业主大会和业主委员会职责，实现业主自治组织全到位。“这就解决了老旧住宅小区引进物业服务企业的法律依据和合法程序问题。”

据了解，针对业主大会会议召开难、表决难的问题，罗湖尝试使用物业管理微信投票系统。通过广泛宣传和引导使用，逐步实现物业管理区域微信投票全覆盖，从而提高业主参与业主大会的积极性。

有了法律依据和政策支持，接下来是如何解决市场的问题。为了改变老旧小区硬件设施不足、安全隐患突出、环境卫生差等问题，罗湖区委、区政府引进罗湖区属国有企业进驻无物业管理小区。去年，罗湖通过政府适度扶持，引进具有物业服务企业资质的区属国企——深圳市正阳投资开发有限公司，接管黄贝、南湖等街道30多个老旧住宅小区，开展试点工作。正阳公司进驻后，先综合检修排水设施、完善消防设备、安装监控系统、整治供电线路隐患、加装楼梯天面防护栏，之后又完善物业管理人员配备、规范环境保洁、加强治安巡查。老旧小区面貌大为改观，得到了居民群众的点赞。

光靠市场还不足以解决“请不进物业”的难题，在引进国企进小区的同时，罗湖建立了老旧住宅小区物业管理扶持机制，打出“政府+市场”组合拳。罗湖已出台《深圳市罗湖区关于扶持老住宅区物业管理的工作实施方案》，规定从2017年起，对全区无物业管理的老旧住宅小区，一年发放一次扶持资金。扶持资金纳入区“民生微实事”预算总盘子，由社区工作站申领和使用，专款专用，定向用于老旧住宅小区物业管理事务。

建议

业主对小区服务品质及价格的选择是关键

有研究者提出，老旧小区不能顺利实施物业管理，最关键的因素还是资金问题。因此，要拓宽筹资渠道。一方面，需要政府加大财政扶持力度，加大对老旧小区房屋修缮、配套基础设施建设与维护、治安、停车等方面的投入；另一方面，需要政府出台优惠政策，比如减免进驻老旧小区物业服务企业税负，降低企业进驻风险，鼓励企业接管老旧小区，政府适当补助困难群众物业管理服务费用等。

居委会代行业委会职责能破解老旧住宅小区物管难题吗？这在武汉市武昌区透明和谐社区促进中心理事长杨志敏看来还有很多问题需要解决。他表示，老旧小区引进物管，关键在于业主（包括租户及相应业主）对于小区服务品质及相应价格的选择。深圳市人大常委会正针对《深圳经济特区物业管理条例（修订草案）》（以下简称《条例》）公开征求意见。《条例》拟规定降低业委会产生的门槛，第二轮选举委员无需双过半就能当选，租户比例超过四成就应邀请租户代表参加业委会会议，“这两点再加上允许业主大会主导小区财务账户及收支，本质在于让业主大会能够发挥出应有的主体地位，自主选择服务品质及价格。新的条例修订后，基本不需要居委会去代行业委会职责了。”

杨志敏建议，罗湖在探索“政府+市场”模式的过程中，政府首先要明确兜底的职责。“第一步就是要设立一个统一、公开、长期且固定的标准。”目前深圳没有设置政府最低服务的统一标准，罗湖可以先试先行，通过设立政府最低服务标准倒逼市场提供更优质的物业增值服务，从而引导业主根据小区情况进行选择。

人身财产和环境卫生的底线服务是必备选项。杨志敏表示，由于整个社会的治安环境得到了很大改善，目前很多物业提供的安保服务不是保护大家的生命财产安全，更多的是维护停车秩序。而政府的服务主要体现在维护公共秩序上。比如公共垃圾的清理，政府可以在老旧小区设置公共垃圾点，将垃圾集中清运。“至于把每个楼道都扫得干干净净，这不应是政府兜底的，应该由优质的物业公司来提供。”

同时可以参照罗湖此前老旧小区电梯改造的成功经验，给老旧小区提供引导性的资金补贴，实现小区的设施设备不老旧。杨志敏表示，在租客占比超过一半的小区，虽然没有业委会，也没有维修金，但每户业主和租客凑几千元或上万元，就可以把小区电梯换掉。如何实现？“大家有需求，政府可以发挥正确的引导作用。”政府的引导性资金的作用体现在：业主们把先期的资金搜集起来，政府在此基础上给旧电梯提供一定额度的补贴。

“老旧小区乃至所有小区的基本治安、基本卫生、基本消防，都应该有行政监管及政府兜底的底线。”杨志敏解释道，无论老旧小区还是新建小区，都可能出现物业弃管、业主解聘物业或其他特殊情况，在这时需由政府提供兜底性、应急性的基础服务，确保最基础的安全、消防、卫生等服务。罗湖创新“政府+市场”需首先制定政府兜底性、应急性物业服务的公开明确的标准，一方面可让小区业主明白兜底服务与市场化专业服务之间的差异，另一方面通过制定政府兜底的底线标准，有利于倒逼企业真正有效提供一定品质的市场化服务。